+7 (498) 595 10 01
г. Одинцово
ул. Говорова, д. 28
офис 3
e-mail: leef@rambler.ru

Экспертные работы

Что вы и ваша компания будете делать, если для комплексной застройки вам предлагается участок не в чистом поле, а в городе? И площадь этого участка составляет несколько гектаров земли. На участке живут люди, ведется хозяйственная деятельность и присутствует другая активность. Других площадок нет, чистые поля кончаются. 

Понятно, что необходим просчет экономики этого проекта. Для старта требуется собрать данные. А где их брать??? Вот тут мы и окажемся рядом. 

Прежде всего заметим, что единого и полного реестра данных в России не существует нигде. Возможно в Москве или Петербурге, или в небольших городах, испытывающих избыток финансовых ресурсов в тучные времена выстроили нечто подобное ИСОГД, про которую писали в Градостроительном кодексе еще в 2005 году. 

Сведения о правообладателях хранятся в двух источниках. Это Росреестр-в виде регпалат и в кадастре - это кадастровые палаты. Если кто-то думает, что в кадастре или в регпалате есть все сведения он глубоко заблуждается. В среднем по России кадастром покрыто от 20 до 70% территории. Мы неоднократно бываем на совещаниях в том числе и в Государственной думе, где эти вопросы обсуждаются на самом высоком уровне. 

Далее приходится рыться в архивах Земельных комитетов, местных администраций, районных архивах, архивах БТИ. Там можно найти много интересного, а можно не найти ничего. К великому удивлению в 21 веке оказывается. Архивы бумажные, за 30 лет развития компьютерной техники их никто не оцифровал. Понятно, что и мыши и пожар и прорыв труб могут легко повредить бумагу. С другой стороны, новая электронная система учета обнуляет все старые данные. Сейчас, спустя 17 лет с введения регпалат, ясно: кто не в базе - того нет. 

Так что итогом общей экспертизы по правам станет карта, результаты визуального обследования, возможно съемки с беспилотника и пачка выписок и кадастра, егрп и архивных копий. Все это мы сведем в единую базу. Электронная картинка и связанные таблицы. Для удобства. 

Следующий шаг это проанализировать что там под землей. Тут немного проще, если есть результаты предыдущих инженерных изысканий. Они в СССР в городах ведутся с 1935 года. Если нет, печально. Надо делать новые. И потом согласовывать со всеми возможными балансодержателями сетей. Наземных и подземных. Их список порой насчитывает до 30 структур.

Далее следует озаботиться градостроительными ограничениями. От чего нужно отступить и сколько. Что скажут санитарные нормы и можно ли СЗЗ сократить. Что есть на территориию. Разработан ли генплан, ПЗЗ, есть ли проекты планировки. Какой план по развитию дорог. Какие утвержденные проектные решения есть поблизости. Какие охранные зоны накладывают сети и инженерные коммуникации. Что могут сказать жители, если предстоят публичные слушания. Вопросов миллион. Всё должно быть в ИСОГД и выдаваться автоматически. Мы совсем не против, но этого нет. По нашим расчетам электронная ИСОГД может быть создана в течении не менее чем 10 лет. Просто потому, что электронную систему регистрации прав завели в 1998 году и за 17 лет она еще не наполнена на 100%. Система кадастра федерального стандарта была начата в 2001 и за 14 лет ее удалось наполнить на 50%. ИСОГД содержательно превосходит их объем и сложность на 2 порядка. Именно в силу этих реальных причин мы остаемся сторонниками локальных ИСОГД. Выстраиваемых постепенно из "подручных" материалов. 

Хотя этот краткий план может насторожить, все не так страшно. Обращайтесь к компетентным ребятам. Когда анализ проводит человек, наизусть знающий где что лежит и что означает это экономит время. Когда этот специалист знает, у кого можно спросить и оперативно получить ответ, вы сэкономите время и деньги. Как показывает практика лучше заплатить и все узнать заранее. Предупрежден, значит вооружен.